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想知道楼市冷暖,看看这些二手房数据就知道了

2019-11-06来源:小王聊社会



新年刚至,很多人都在筹划买房,但2019年的房价如何走,各方的预测让人捉摸不透。

有的说现在正值底部可以买了,有的说可能还有调整可以再等等。无论是刚需还是投资,都会觉得一头雾水,不知道听谁的好。那么,怎么判断自己所在城市楼市的真实情况呢?

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楼市冷暖,有时候光凭感觉是很难做出判断的。开发商的促销短信多了,售楼处人少了,这些当然是很直观的参考指标,但并不能完整地反映最真实的市场情况。

对很多准备买房的人来说,有一个天大的误会就是看新房市场做决定,比如看到人们排队摇号就觉得楼市很火,要涨价了,赶紧买房吧。

其实,它可能只是开发商的营销策略,制造恐慌赶你上车;也可能是因为政策调控,导致大量需求在短时间内集中释放。比如2018年多个城市出台了摇号买房政策,一些地方出现了数千甚至上万人抢购一套房,这样的市场需求真实性到底几何?

其实,不管哪种买房需求,判断市场冷暖更靠谱的是二手房的成交数据,新房冷只是局部冷,二手房冷才是真正的冬天。

为什么这么说呢,一个基本的共识是,新房市场在很大程度上其实是个政策市,而且影响其价格的因素很多,比如备案价,价格高于或低于一定的比例都可能会被约谈,受政策影响很大;再比如去年各地先后出台了超过400多次的各种调控,其中主要是针对新房的政策,对房企的管控也最严格,导致新房市场的供需并不真实,难以判断。

而二手房领域则更为市场化,其定价机制更为灵活,房东想卖多少完全可以自己决定,市场交易行为更为真实可参考。一般而言,在楼市调整期间,房价下降,肯定是先从二手房开始,毕竟个人投资者的抗风性能力要明显弱于财大气粗的房企。

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不妨看看近期各地的二手房市场表现。

1月14日,诸葛找房数据研究中心发布了2019年第2周百城二手住宅挂牌均价报告。报告结果显示:

2019年第2周百城二手住宅挂牌均价为14884元/平方米,环比上周下跌0.14%;上涨城市45个,平均涨幅0.54%;下跌城市55个,平均跌幅0.58%。

分城市等级来看,一线城市领跌但跌幅收窄,三四线城市与上周变化不大。一线城市二手住宅挂牌均价56552元/平方米,均价环比下跌0.36%,监测二线城市二手住宅挂牌均价18227元/平方米,均价环比下跌0.12%,监测三四线城市二手住宅挂牌均价10524元/平方米,均价环比微跌0.07%。

分区域来看,除中部地区小幅上涨外,各区域城市二手住宅均价变化情况均出现不同程度下跌,其中监测东部二手住宅挂牌均价下跌0.21%,监测东北和西部地区城市二手住宅挂牌均价均下跌0.09%,监测中部城市二手住宅挂牌均价微涨0.11%,可能与返乡潮提前带来的回乡置业需求升温有关。

从本周100个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看,环比上周下跌城市数量减少至55个,同时跌幅收窄,平均跌幅0.58%。受部分城市政策调整影响,二线、三四线城市跌幅收窄,一线城市及部分二线城市延续之前下跌态势。

表:2019年第2周百城二手住宅挂牌均价


再向前推看一下数据,2018年12月100个重点城市二手房挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%,连续四月下跌,跌幅比11月扩大1.06个百分点;其中,上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。


可以看出,在经历201-2016年那波大涨后,2017年以来的楼市一直处于动荡调整期,在局部阶段性反弹后,目前仍在不断变化,微涨微跌取代大涨大跌。

整体来看,不管一二线还是三四线城市,二手房价均不同程度地出现了下降,毫无疑问,如今的楼市还是处于降温期。

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如果在楼市调整期,二手房的成交速度与数量都有所增加,那么,是不是该出手便一目了然。对于三四线城市的购房者而言,这点尤为明显。

一般来说,人们普遍爱买新房,尤其是三四线城市的人。所以,如果自己所在城市的二手房成交非常活跃,说明新房也很快会迎来价格调整。过去两三年,三四线城市新房市场火爆,主要是棚改货币化导致的大量需求,但二手房市场并不热闹,基本很难卖动,因为其属于人口输出型地区,很难找到接盘侠,也导致一批炒房客在那些城市翻了车。

与新房市场相比,二手房属于个人与个人之间的交易模式,挂牌价和成交价来自交易双方对当前楼市的判断。如果二手房的挂牌价持续维持高位,说明人们对楼市的走势充满信心,是一种利好,成交量则是付诸行动的最好体现。所以,准备买房的人最好先研究一下所在城市的二手房成交速度、成交价格、成交量,做到涨跌有数,心里不慌。

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